作(zuo)者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
仿若一(yi)个轮回。2014年“930”新政全面引爆了楼市投资潮，拉开了房地(di)产市场波澜壮阔的八年，国民财富也随(sui)之快速增长。
十年后(hou)，房地(di)产市场预期低迷之际，又迎来史无前例的“929“新政。
广州时隔(ge)14年取消(xiao)限购、上海、深圳等一(yi)线城市继续松绑、存量房贷利率(lu)下调……继高层9月26日发声，提(ti)出房地(di)产市场“止跌回稳”后(hou)，赶在(zai)十一(yi)黄金周前，一(yi)套(tao)政策(ce)组合拳在(zai)9月29日快速落地(di)。
楼市政策(ce)落地(di)的同时，对股市的支持政策(ce)接连(lian)出台，a股、港股也已(yi)提(ti)前反(fan)应。从上证指数打响2700点(dian)保卫战，到(dao)突破3300点(dian)，短短数日，恍若隔(ge)世。
资产价格的快速修复，让市场预期发生(sheng)了大反(fan)转。如(ru)果造福(fu)效应持续，消(xiao)费(fei)者的购买力将随(sui)之逐步修复。稳预期才能稳信心，这会是打破过去(qu)三年下沉螺(luo)旋的关键。
房地(di)产也能够伴随(sui)着这轮中国资产重估周期，走出泥泞，进入全新阶段。对于接下来的市场，理应更加乐观。
当然，全新的周期里，房地(di)产市场的主要参与者，以及游戏规则，都发生(sheng)了翻天(tian)覆地(di)的变化。市场正在(zai)回来，但一(yi)切都不一(yi)样了，楼市也难现(xian)泼天(tian)富贵(gui)。
抢筹
继高层提(ti)出房地(di)产市场“止跌回稳”说法不过3天(tian)时间，住建部罕见地(di)针(zhen)对一(yi)线城市提(ti)出政策(ce)宽松指引。
9月29日的住建部党组会议(yi)上提(ti)出，支持一(yi)线城市用(yong)好调控自主权。随(sui)后(hou)，一(yi)线城市政策(ce)快速跟上。广州打响一(yi)线城市取消(xiao)限购第一(yi)枪，上海、深圳的限购要求(qiu)也是近二十余(yu)年最宽松的状态。
相比“5.17新政”，此番(fan)政策(ce)落地(di)速度更快，力度更强。从股市到(dao)楼市，地(di)产行业更是迎来了久违的暖意。
投资者正用(yong)真金白银抢筹。过去(qu)三个交易(yi)日里，上市房企的股价快速被拉出底部区域。
万科a连(lian)续收获3个涨停，股价回到(dao)年线上方，市值来到(dao)人民币1159.7亿元；中海地(di)产、华润置地(di)等央企和优质民营房企的股价也快速飙升，龙湖集团三天(tian)暴涨超80%；至于在(zai)港上市的出险房企，股价动辄翻倍。
有多位房产中介表示，新政出台后(hou)，业主显然更有底气(qi)了，开始出现(xian)反(fan)价。像深圳网红楼盘华润城润府，多套(tao)房源挂牌价普遍上调30-100万元不等；在(zai)上海、广州等地(di)，也出现(xian)业主本在(zai)和客户协商价格，新政后(hou)业主涨价，客户立马接受的现(xian)象。
一(yi)手(shou)房市场也喜(xi)报连(lian)连(lian)。某华南房企深圳营销负责人对华尔街(jie)见闻表示，9月29日当晚新政出炉前，该公司在(zai)深圳项目(mu)3小时就销控6套(tao)，随(sui)后(hou)在(zai)9月30日上午，又售(shou)出了13套(tao)。
龙湖集团人士也告诉(su)华尔街(jie)见闻，在(zai)新政出台后(hou)，不少(shao)此前出于对市场的观望或首付限制没有出手(shou)的客户立即下定，客户购买信心和支付能力在(zai)新政支持下大幅提(ti)升。像上海龙湖观萃项目(mu)，9月27日首开便(bian)“日光(guang)”，卖出15亿；北京龙湖观萃则在(zai)9月单盘销售(shou)10亿后(hou)，还将在(zai)十一(yi)期间加推，待假(jia)期结束后(hou)预计将全线涨价。
投资者、房企销售(shou)和中介们都希(xi)望抓住这难得(de)的政策(ce)窗口期，加速抢收。
在(zai)受访者看，从资本市场的角度来看，房企或已(yi)逐渐走出低谷(gu)期，但楼市尚需进一(yi)步政策(ce)呵护，改善市场预期。
一(yi)个明显的指标是市净率(lu)（pb）的修复。在(zai)此轮股价上涨前，投资者对于房企普遍给予(yu)较低估值，认为房企需要大幅折价出售(shou)资产。这也使得(de)，万科a、龙湖和中海地(di)产等头部房企此前市净率(lu)在(zai)0.3左右，出险房企的市净率(lu)则更低，在(zai)0.1-0.2附近。随(sui)着此轮股价上涨，龙头房企的市净率(lu)则来到(dao)0.5以上，仍有一(yi)定修复空间。
瑞银全球金融市场部中国主管房东明认为，在(zai)近期强政策(ce)信号(hao)的推动下，市场预期已(yi)经有了比较明确的改变，投资者信心也有显著(zhu)恢复。接下来的关键是基本面的跟进。
通常股市会领先于行业3-6个月反(fan)转、企稳，并随(sui)着基本面的稳定，股价随(sui)之稳住。楼市的见底回升，也同样需要一(yi)定时间稳住预期，形成可持续的正反(fan)馈。
中原(yuan)地(di)产市场分析师卢文(wen)曦判断，从交易(yi)量的角度来看，上海等城市的楼市交易(yi)量有望止跌企稳，四季度成交量则会走出翘尾行情(qing)。
中信证券(quan)分析师陈(chen)聪指出，一(yi)线城市房价有望在(zai)年内(nei)率(lu)先止跌，从而带动全国其他地(di)方房价止跌。若政策(ce)并未达到(dao)止跌目(mu)标，则预计各地(di)仍有充裕的、进一(yi)步出台政策(ce)的空间。
这个过程(cheng)中，资产端若能修复，将让房企的价值进一(yi)步增厚，业绩也会更有弹性。尤其是中海、万科等在(zai)核心城市密集布局(ju)、还有大量资产的房企能够率(lu)先受益(yi)。
沿着股价修复，基本面稳固，资产价值修复的路径，房地(di)产估值也能得(de)以重估。
周期
成也预期，衰也预期。预期的作(zuo)用(yong)下，人类的欢愉与苦楚也成倍放大，成为周期轮转中的注脚。
从巨头喊出万亿口号(hao)、千亿黑马狂(kuang)飙，到(dao)昔日巨头不断倒下，国企也栗栗自危。短短十年，已(yi)换了人间。
每一(yi)轮周期当中，房企、机构(gou)和购房者形成了关系微妙的三角循环。房价持续上涨的预期，刺激着购房者不断放大杠杆入市；房企也在(zai)过去(qu)走上“高周转、高负债、高杠杆”的路子，争抢地(di)王；背后(hou)则是金主涌现(xian)，金融机构(gou)为购房者、房企源源不断提(ti)供弹药。
这也使得(de)在(zai)2014年930新政后(hou)，持续到(dao)2016年末的宽松周期，推动着房地(di)产市场开启了一(yi)场波澜壮阔的上升周期。中国新房销售(shou)面积从2014年时12亿平米，一(yi)路飙升至2019-2021年时的17-18亿平米规模(mo)。
期间，在(zai)金融的支持，预期放大作(zuo)用(yong)下，市场出现(xian)供需错配。大量商品房被卖给了加杠杆上车的人，以及互(hu)联网、金融等行业的高收入人群；如(ru)今(jin)，“去(qu)杠杆”成为主旋律，叠加经济增速放缓，高薪行业盛(sheng)景不再，地(di)产行业的繁荣也难以持续。
这也意味着，此次楼市的宽松，难现(xian)十年前的辉煌。
瑞银亚洲(zhou)经济研究主管汪涛认为，在(zai)高层提(ti)出稳定房地(di)产市场，并列出该行业的一(yi)些关键问题后(hou)，具体执行情(qing)况将是关键。至少(shao)从目(mu)前看，还未有政策(ce)表明，去(qu)库存项目(mu)或融资即将发生(sheng)重大调整，或是对开发商的信贷支持即将大幅加强。
有分析人士称，目(mu)前的政策(ce)主要还是在(zai)对限购、信贷进一(yi)步宽松，让更有意愿、能力的人加杠杆，主要是释放改善性需求(qiu)。如(ru)果接下来在(zai)财政政策(ce)上还能进一(yi)步跟进，楼市整体预期恢复的速度，有望提(ti)速。
中信证券(quan)则分析指出，预计政策(ce)上接下来会加快改革(ge)房地(di)产融资模(mo)式和预售(shou)模(mo)式，加快建立房地(di)产发展新模(mo)式，告别高杠杆、高负债、高周转的三高模(mo)式。需求(qiu)端也以释放改善性需求(qiu)，严控增量，优化存量为主。
无论是房企融资模(mo)式上从过去(qu)总对总转向项目(mu)抵押贷款，还是在(zai)商业物业、租赁住房等领域公募reits常态化发行，都昭示着房地(di)产市场接下来发展方向已(yi)变。
房地(di)产市场的止跌回稳，也绝非走上过去(qu)的老路，大开大合。而是要在(zai)全新的经济环境、行业周期里，寻找(zhao)到(dao)行业可持续、健康发展的新路。一(yi)个新的房地(di)产时代帷幕也随(sui)之拉开。