靠近前海位置的新房，天花板预期调整到了8万出头一平。
供应毫无悬(xuan)念
前海自从调规以(yi)后，南山的优质地段不缺(que)供应已经成为市场的共识(shi)。
但入市步骤比较快的是返还(hai)用地的项目。
据了解，位于南山区兴海大道东侧、沿山路南侧的观山海家(jia)园(yuan)已经在吹风，并且户型图已经曝光。
从实地考察来(lai)看，项目已经出地面五六层左右，工地施工作业也如火如荼。按照(zhao)常(chang)规的施工进度(du)测(ce)算，预计(ji)很快便可达到预售的条件。
项目总共12栋塔楼，总层高17-25层，规划户数870户，容积率2.75，结合地理位置，优势比较明(ming)显，是低容积的纯粹山景大社区花园(yuan)。
周(zhou)边的商业、地铁、学校等配套成熟，都能近距离享受。
比如商业，除了项目自带(dai)约6000㎡的社区商业，一路之隔就是泛海城市广场购物中心。
约750米(mi)有兴海湾肉菜(cai)市场，周(zhou)边15分钟车程范围还(hai)能到达海上世界(jie)，k11购物艺术中心等大型商业中心。
比如交通方(fang)面，项目配建公交首末站(zhan)，出门便是主干(gan)道兴海大道，月亮湾大道，步行约750米(mi)可到达5号地铁线“荔湾站(zhan)”。
比如教育(yu)配套，项目西北侧一路之隔规划了1所36班制小学，约步行750米(mi)有南山实验教育(yu)集(ji)团荔湾小学，步行约1.1公里有深(shen)大附中初中部(bu)。
所以(yi)是低密度(du)，有一定(ding)山景资源的纯粹大社区。
但项目的短板也比较明(ming)显。
1、周(zhou)边整片环境面貌(mao)还(hai)有很大的提升空间，因为周(zhou)边处于大面积的施工建设(she)阶段。
2、项目归属于南山荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇(she)口片区，但属于边缘地带(dai)。而妈湾在去年(nian)新增十几宗住(zhu)宅用地，一定(ding)程度(du)上会受妈湾核心地段未来(lai)项目影响(xiang)。
3、临近妈湾，紧挨兴海大道主干(gan)道，会有大货车车流(liu)容易拥堵以(yi)及道路的部(bu)分噪音影响(xiang)。
4、从已经曝光的户型图来(lai)看有95—138平的面积段，但《深(shen)圳市前海管理局关于观山海家(jia)园(yuan)项目工程规划许(xu)可变更的公示》显示，项目户型面积＜90㎡的户数调整为747户。
5、项目由(you)深(shen)圳市远荔实业有限(xian)公司开发建设(she)，但股东中包含荔源实业，世星企业控股集(ji)团、众冠股份以(yi)及远洋集(ji)团。
其中远洋集(ji)团为最大股东占有48%的权益，但曾提出境外债务(wu)重组以(yi)及被申请清盘。
8万/平或许(xu)是天花板
虽然项目价格还(hai)未确定(ding)，但市场预期的价格已经有体现。
一方(fang)面，项目周(zhou)边二手房目前成交的价格水平在8万-9万/平。
如2012年(nian)的泛海拉(la)菲花园(yuan)二期，今年(nian)7月成交一套136.86平户型，成交总价约1253万，折合单(dan)价约9.16万/平；
如2017年(nian)的万豪(hao)掬月半山今年(nian)4月成交一套85.17平的户型，成交总价762万，折合单(dan)价约8.95万/平；
比如2016年(nian)的前海港(gang)湾花园(yuan)，今年(nian)8月成交两套88.93平户型，一套成交总价约700万，折合单(dan)价约7.87万/平，一套成交总价约756万，折合单(dan)价约8.5万/平。
再(zai)比如2010年(nian)的中海阳光玫瑰园(yuan)，9月成交两套房源，一套71.75平房源，成交总价约688万，折合单(dan)价约9.59万/平，一套77.42平，成交总价约682万，折合单(dan)价约8.81万/平。
基本上可以(yi)看到，周(zhou)边一些相对楼龄小一点的刚需户型房源，成交价格区间在7.8万-9万/平。
另一方(fang)面，购房群体释放出的预期放得非常(chang)低。
比如在社交平台上关于项目的价格，潜在购房者询(xun)问价格预计(ji)多少，给出的猜猜是“单(dan)价7w吗”；
比如本地的购房群体反馈，市场的价格预期大约是七八万一平，部(bu)分低预期的购房者则认为，未来(lai)打完折后价格区间在六万多一平才会考虑。
所以(yi)，若(ruo)参考前海附近过去入市的项目价格，未来(lai)的去化压力是非常(chang)大的。
因为附近前海入市的新盘在10万 /平——
2019年(nian)11月，前海颐湾府备(bei)案均价约10.03万/平
2022年(nian)9月，颐城栖湾里备(bei)案均价约10.14万/平
2023年(nian)3月，万科瑧湾悦备(bei)案均价约10.55万/平
2023年(nian)10月，招(zhao)商瑧玺家(jia)园(yuan)备(bei)案均价约10.21万/平。
总的来(lai)说，项目未来(lai)的开盘结局会写在价格确定(ding)的那一刻。
作者|骑猪英雄
